⑤住み替えという選択肢
今回は「住み替え」について話していきます。
ローンは借金です。
特に住宅ローンともなれば35年ローンが基本ですから、一生モノの借金になります。
一番最初の賃貸VS持ち家論争で、賃貸派の言い分として、
持ち家は気軽に引っ越すことができず、近隣トラブルとも一生の付き合いになる。
というものがありました。
これは、半分間違い、半分正解です。
半分間違いというのは、持ち家の場合、売却、人に貸すなどの方法が取れるからです。
急な転勤が決まって持ち家を離れなければならない「大迷惑」な事態に陥った場合、このどちらかの方法を選択することができます。
家はそのまま残しておいて、転勤先の家賃と持ち家のローンを払い続けることもできますが、よほど金銭的に余裕があるか、転勤先の家賃補助で賄えるとかでなければ、負担が大きすぎます。
それに家というものは人が住んで手入れをしないと劣化が進んでいきます。
人が居住することで傷むこともありますが、むしろ空き家を放置する方が劣化は早いです。
半分正解というのは、気軽に引っ越すことができない、という点です。
一生モノの借金を背負ったわけですから、それを放り出して逃げることはできません。
売却や人に貸すということを決めても、まずは不動産会社へ赴いて仲介の依頼をしなければいけません。
家の価値を査定し、手数料などを上乗せして賃貸に出し、買い手、借り手がつかなければ値下げする、という手間がかかります。
それで売却できた場合でも、一定期間は家本体や設備に対して責任が生じるため、連絡があれば対応する必要があります。
売却時にローンの残債があればそれを清算する必要もあります。
4,000万で購入した家を数年後に3,300万で手放すことになれば、借金が残ることもあるでしょう。
賃貸を選んで人に貸せた場合でも、エアコンや給湯器などの設備が故障すれば家主持ちで修理、交換の必要があります。
その際、家主の現地での確認が必要であれば遠方から交通費を払って足を運ぶことになります。
借り手がついた場合でも、その方が引っ越してしまえば、また次の借り手を探す必要があり、家賃の入らない空白期間が長いと赤字になることもあります。
上記の通り、気軽に売ったり貸したりできるわけではありませんが、計画的に住み替えを考えることはできます。
高齢になって階段の上り下りが辛い、夫が先立って子供たちも独立して家が広く感じてしまったなどの理由で、戸建てを売却して暮らしやすいバリアフリーのマンションを検討する人は多いです。
その場合、居住中であっても不動産業者の査定や購入希望者の内見に応じることができれば、住みながら売却を待つことができ、売れたタイミングで次の引っ越し先へ入金し、引っ越していくという動きができます。
数年で手放すとなればローンの残債が残る可能性がありますが、20年30年住んでいれば、仮に35年ローンで繰り上げ返済を一切していなくても、売却益と相殺できるでしょう。
但し、当ブログ③の通り、資産性を重視した家を購入したことが前提にはなります。
つまり、持ち家であっても「一生この家から離れられない」という、呪いめいた考えは持たなくていいのです。
かといって安直に、もし持ち家を離れることになったら「売ればいい、貸せばいい」という不動産屋の言葉に騙されてはいけません。
相応の手間とコストとリスクはあるということをお忘れなく。
④戸建て派とマンション派
賃貸派VS持ち家派の次に来るのは、戸建て派VSマンション派ですよね。
前回は戸建ての購入は「土地」を重視するという話をしました。
今回はマンションは「管理」を重視するという話をしていきます。
不動産業界には「マンションは管理を買え」という言葉があります。
マンションの管理とは、清掃が行き届いているか、修繕積立金を集められて、正しく運用されているか、などを指します。
戸建てと違い、マンションには「管理費」、「修繕積立金」というものが存在します。
管理費は廊下などの共用部分の清掃やゴミ捨て場の管理、エレベーターの維持保守などに使われています。
修繕積立金は、外壁や屋根、共用部分の補修に使われます。
マンションでは住民で話し合いの上で計画を立てて資金を集めて、修繕などしていきますが、それが行き届いていないとマンションの価値は下がります。
廊下やエレベーターの中が荒れている、設備が錆びている、エレベーターの挙動がおかしい、外壁が汚い、震災の影響でひび割れている、雨天時の排水が上手くできず廊下が水浸し。そんなマンションが売りに出されていたとして買いたくなりますか？という話です。
マンションの場合、「土地」付きのものもありますが、例えば90戸あるマンションであれば「マンションの敷地÷90」が一戸あたりで所有する土地となるため、とても家が建つような広さの土地ではありません。
その分、木造が一般的な戸建てに対して、鉄筋コンクリート(RC)や鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)といった丈夫な作りの建物となっています。
震災の死亡者の中でも倒壊した建物に圧し潰されて亡くなる方が多かったそうですから、マンションは丈夫な造りの「安心を買う」という面がありますね。
オートロックや監視カメラも防犯上大きな効果があります。
だからこそ普段から「管理」が行き届いているかが重要になってくるのです。
このように戸建てとマンションでは重要視しているポイントがまったく違うものです。
しかしあえて戸建て派VSマンション派とするならば、ポイントごとに対戦させてみましょう。
一回戦「価格」
戸建ての価格を4,000万、マンションの価格を3,300万として計算します。
マンションの場合、前述の「管理費」、「修繕積立金」を払うことになります。一般的に築年数が経つほど修繕積立金が上がりますが、「管理費」、「修繕積立金」を合計して平均3万円と考えます。
すると3万円×12か月×50年では1,800万円となり3,300万円に足すと5,100万円となります。
マンションの修繕費を足したので戸建ての修繕費も足します。
外壁と屋根でおおよそ200万円×2回で400万円ほどかかり、4,000万に足すと4400万円となります。
戸建て4,400万円、マンション5,100万円で結果としては、「戸建て」に軍配が上がります。
二回戦「セキュリティ」
これは比較するまでもなく「マンション」に軍配が上がります。
オートロック、人目の多さ面から圧勝です。
耐震性から災害への守りも堅いです。
三回戦「老後の住みやすさ」
戸建てはどうしても階段がありますからこれも「マンション」に軍配が上がるでしょう。
四回戦「防音」
家の密集具合にも依りますが、上の階や下の階の他人が存在しない点から「戸建て」に軍配が上がります。
但し、大通り沿いなど車通りの多いところには注意です。
五回戦「資産性」
これは比較が難しいところです。価格の落ち方が違います。
戸建ての場合、建物(上物)の価値は急激に落ちます。築30年も過ぎればほとんどなくなります。しかし、戸建ては土地があるため、土地の価値だけは絶対に残ります。
マンションの価値はゆるやかに下降していきます。築30年を過ぎると修繕積立金が高額、建て替えになったらお金がかかるなどの理由で敬遠されることもあります。
戸数が多いため自分だけで判断できないことが多く、先が読めないのがマンションです。
長く住んでからなら土地の価値で戸建て、住み替えを考えるならマンションというところでしょうか。
引き分けというところでしょう。
一回戦「価格」 戸建ての勝ち！
二回戦「セキュリティ」マンションの勝ち！
三回戦「老後の住みやすさ」マンションの勝ち！
四回戦「防音」戸建ての勝ち！
五回戦「資産性」引き分け
ということで2勝2敗1分けという結果となりました。
結局は何を重視するのか、というところだと思います。
また、戸建てを購入したから一生戸建てに住み続けなければいけないわけではありません。逆もしかりです。
売却して「住み替え」るという考え方があるからです。
次回は、「住み替え」について話していきたいと思います。
③家を買うときは資産性を重視する
持ち家と賃貸の具体的な計算結果で持ち家に軍配が上がりましたが、資産性を考慮しないと持ち家の方が賃貸よりも損をする結果にもなり得ます。
資産性の面から考えると戸建ては土地重視、マンションは建物(管理)重視と言われます。
戸建ての場合、建物は一般的には木造になります。木造戸建ての法定耐用年数は22年程度です。つまり法的には22年で建物の価値は０になります。(減価償却の考え方)
22年は早いにしても築40年、50年の物件を購入してさらに数十年居住するというのは普通に考えて難しいと思います。
つまり戸建ての場合建物(上物)の価値はいずれ「消滅」して「０」になります。
しかし、土地というのはよほどの天変地異や大災害、戦争でもない限り、価値は不変です。
高齢化社会において、地方の田舎の方では過疎化が進んでいきますが、都内の土地の価値は上がっていくと思われます。
大雪が降る地域や買い物に車が必須(何歳まで運転できるか)な地域より、買い物が便利で雪がそこまで積もることもなく、公共の交通機関が充実している都内に高齢者も集まることは想像に難くないからです。
つまり、都内の土地の価値は消えないどころか価値が上がっていくものです。
しかし、都内の戸建ては高く容易に買うことはできません。
そういったニーズを踏まえてオープンハ〇スのような「狭小戸建て」を主に販売する業者が登場しました。
ニーズがある以上決して悪い点ばかりではないですが、狭い土地に新築の使いにくい間取りの細長い家というのは資産性の面から見て、最悪です。
前述の通り、建物の価値というのはいずれ「0」になるものなので、「新築」や「最新の設備」なんかは資産にはなりません。
繰り返しになりますが、戸建ての場合、資産として残るのは「土地」です。
例えば同じエリアの4,000万円の戸建てでも、「35㎡の土地に新築の家」を建てた場合と、「70㎡の築20年の中古の家」の場合。
1㎡あたりの価値が30万円とすると、35㎡では1,050万円の価値の土地、70㎡では2,100万円の価値の土地となります。
つまり建物価格は、新築は2,950万円で中古は1,900万円となります。
また土地の値段は一口に1㎡＝30万円とはいっても、1㎡の点在する土地を70個持つのと、まとまった70㎡の土地を一つ持つのとではどちらの価値が高いかはすぐわかると思います。
戸建てが一戸建つ程度の広さの土地(～100㎡程度)であれば、広ければ広いほど価値は上がります。
土地が広いほど住宅用の土地の価値が下がるという話もありますが、それは数百㎡の土地を持っている場合、一つの巨大な戸建てを建てるわけにもいかず、区画を分ける必要があり、その際に土地の中に道路を作る必要があるため、実質利用できる土地が減るという意味で、一般的な戸建ての跡地なんかは広いほど価値が上がります。
新築に魅力があるのは確かですが、大した考えもなく新築にこだわるのは危険です。
戸建ての場合は「土地が大事」というのがわかってもらえたかと思います。
ではマンションの場合はどうか。次回で説明します。
②結論を言うと私は持ち家を選択します
持ち家か、賃貸か。
結論から言ってしまうと、私が出した結論は「持ち家」です。
例として家賃10万円(共益費込み)の部屋を借り、更新料が2年おきに10万円として50年住んだ場合を考えてみましょう。
家賃10万円が12か月で120万円、50年で6,000万円、更新料(2年おき1か月分)が24回で240万円。
合計で6,240万円を支払っていることになります。
都内で月10万円の部屋と言ったら、駅徒歩や築年数にもよりますが「2LDK」タイプが関の山です。
賃貸のメリットは自由に好きなところに住める、ということですから、5年おきに引っ越しをしたとして、引っ越し費用15万×10回、仲介手数料10万×10回がかかり、総額は6,490万円に上ります。
対比のために持ち家(戸建て)を例にしてみましょう。
場所や駅徒歩、物件のグレードによりますが、都内で一般的なファミリータイプの家を探すと3LDKで少なくとも4,000万円(土地2,000,建物2,000）はかかります。
仲介手数料が物件価格の3％＋6万円で126万円。
買うに当たってはローンを組むことになるでしょうから、ローンの金利が35年と考え、4,000万円を金利0.1%で借りると利息を約71万円払うことになります。
銀行によりますが一般的な変動金利で平均0.5%が35年続いたとして355万円。
固定資産税が年15万円ほどで50年で750万円、50年住めば外壁と屋根の修繕で200万×2回、トイレと風呂交換で300万×1回、給湯器15万×3回で45万、その他水道トラブルなど2万×50回(年一)で100万。
総計すると、6,076万円ほどかかります。
大した差はないじゃないか、と思われるかもしれません。
しかし決定的な違いがひとつあります。それは、持ち家(戸建て)には「土地」が残るということです。
購入時、土地の価格は2,000万円で、都内のよほど不便な場所でなければ今後値上がることが予想されます。
仮に50年間で2割ほど値が上がれば、2,400万円の土地が残り、建物の解体費用300万円を引いても2,100万円が手元に戻ってきます。そのお金で老人ホームに入ったり、子供がいれば相続させることもできます。
単純に差し引きすれば戸建ての実質の支払額は6,076万-2,100万＝約4,000万円です。
賃貸は支払額6,490万円で手元に何も残らないため、そのまま6,490万円が実質の価格です。
単純に計算して持ち家に軍配が上がります。
計算もせずに資産性の面からも賃貸の方がいい、持ち家にお金をかけるくらいならその分貯蓄すればいいという主張をしている識者がいかに浅い考えかわかりますね。
実質4,000万円で3LDKの戸建てに50年住んだ場合の家賃換算は月当たり6.66万円です。(4,000÷50÷12)
6,490万円で2LDKの部屋に住み替え続けた場合、月当たりは10.81万円です。
引っ越さずに同じ部屋に住み続ける場合でも6,240万円ですから、10.4万円です。
どう考えても持ち家の方が圧倒的に得ですよね。
そして間取りも持ち家の方が広い。
年を取ると孤独死リスクの面から賃貸は借りられない可能性もあります。
どうしても賃貸の方で安く済ます方法としては、URの賃貸を活用する方法です。
交通の便や物件のきれいさや間取り、周辺環境に目をつぶれば、家族で7万円程度（CMの通り仲介手数料や更新料がないので）で住めるでしょう。
戸建て買った方が安いし(6.66万)、快適に過ごせると思いますけどね。
①持ち家か賃貸か。結論出します。
持ち家か賃貸か。
これは結婚や出産、将来のことを考えるとき、多くの人がぶち当たる問題です。
実際に持ち家派ですか？賃貸派ですか？という質問は、ありふれた質問であり、多くの識者にぶつけられています。
ひ〇ゆきとかホリエ〇ンとかあっちゃ〇とかに。
そして識者の方の意見は「賃貸派」が多いように思われます。
彼らの理屈は持ち家のリスクをあげつらうことです。例としては、
持ち家の場合、固定資産税がかかる。
賃貸と違ってトイレ、風呂、台所、給湯設備、エアコンなどの設備が故障した場合自費で修理する必要がある。
ローンは多額の借金であり、ローン破産のリスクがある。
持ち家は気軽に引っ越すことができず、近隣トラブルとも一生の付き合いになる。
災害時も家を放り出して逃げられない。
などなど。これらは確かに持ち家で考えられるリスクです。
そしてこう締めくくります。だからこそ、固定資産税もかからず、家賃と共益費さえ払っていればよくて、何か不満があれば気軽に引っ越せる賃貸が最強である。
かの「金持ち父さん」も家は負債であると明言している、と。
一理はあります。しかし、こういった主張の多くは、具体的なデータを伴っていません。(よくある論客の手法です)
実際に賃貸でかかるお金と持ち家でかかるお金をすべて書き出して計算して、比較してみないと実際にどちらが得かはわかりません。
そしてもう一つ識者と我々庶民の最大の違いは、「一万円の価値」です。
一日中汗水垂らして働いてもらえる「日当一万円」と、事業で毎月得る「数十億円のうちの一万円」とでは、同じ一万円でも認識している価値が違うのです。
忘れてはいけない、彼らは「セレブ」、我々は「庶民」であるということを。
かの六本木ヒルズは「賃貸」がほとんどであるということをご存じでしょうか。
月200万クラスの賃貸物件です。そんなところに住んでいる人間の価値観など庶民の感覚とは著しく乖離していることはいうまでもないでしょう。
彼らにとっては賃貸物件は「簡単に」借りられるものなのです。
確かに「家賃」「審査」「引っ越し費用」「共益費」これらの条件をすべてパスすれば、住みたいところにどこにでも住めるでしょう。
庶民から見て、莫大な資産を持っている彼らなら。
そして今まで支払ってきた家賃を総計すれば豪邸が建てられる、などと笑って話すのでしょう。
そんな人たちが語る損得など何の参考にもなりませんよね。
簡単に踊らされてはいけません。
このブログでは庶民の感覚で実際に計算した結論をお伝えします。
